VALIDITY OF LAND RIGHTS RELEASE AGREEMENTS BY FOREIGNERS AND NOTARIAL LIABILITY: DENPASAR DISTRICT COURT DECISION NO. 426/PDT.G/2020/PN DPS
DOI:
https://doi.org/10.36526/sosioedukasi.v15i4.9735Keywords:
Foreign Nationals, Fraus Legis, Land Rights Release, Nominee Agreement, Notary LiabilityAbstract
Indonesian agrarian law reserves freehold title (hak milik) to Indonesian citizens and treats any transfer to a foreigner, direct or indirect, as void. Nominee arrangements, in which a foreigner uses an Indonesian citizen’s name to hold title, circumvent this rule, and notarial deeds often give such arrangements a lawful appearance. This article examines the validity and legal consequences of an agreement to release rights over land in Denpasar District Court Decision No. 426/Pdt.G/2020/PN Dps, which concerned land in Tabanan, Bali, registered in the name of an Indonesian citizen but financed and controlled by an Italian national. Using normative juridical research with statute, case and conceptual approaches, the study tests the agreement against the Indonesian Civil Code and the Basic Agrarian Law, and evaluates the notary’s position under the Notary Position Law through the theories of legal certainty and legal liability. The findings show that the release agreement is part of a two-layer nominee scheme that is void because its cause is prohibited, that the deed signed by the heir is voidable for defective consent, and that a deed not read and signed before the notary loses its authentic status. Consequently, no rights arise from the instruments, the foreigner obtains no protected right, the heir may sue in tort and seek annulment of the deeds, and the fate of the land remains inconsistent across decisions, which weakens real legal certainty. The notary may face civil, administrative, ethical and, where intent is proven, criminal liability.
References
Asmara, T. T. P., Murwadji, T., & Nugroho, B. D. (2020). Tanggung Jawab Pemilik Koperasi Pada Saat Terjadi Kredit Macet Ditinjau Dari Teori Kepastian Hukum. Jurnal IUS Kajian Hukum dan Keadilan, 8(1), 109–126. https://doi.org/10.29303/ius.v8i1.712
Bedner, B., & Oomen, B. (2018). Real Legal Certainty and Its Relevance: Essays in Honour of Jan Michiel Otto. Leiden University Press (LUP). https://hdl.handle.net/1887/66819
Fuady, M. (2002). Perbuatan Melawan Hukum: Pendekatan Kontemporer. Citra Aditya Bakti.
Gunawan, M. R. S., Fathullah, K. E., & Dluha, M. (2024). Tinjauan Yuridis Kepastian Hukum Pemilikan Rumah oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Orang Asing yang Berkedudukan DI Indonesia. Justness : Jurnal Hukum Politik Dan Agama, 4(2). https://doi.org/10.61974/justness.v4i2.72
Kindangen, A. P. (2019). Tinjauan Yuridis Terhadap Kasus Warga Negara Asing yang Memiliki Hak Milik Atas Tanah Melalui Perjanjian Nominee menurut Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960. Lex Et Societatis, (Vol 7, No 2 (2019): Lex Et Societatis). http://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/lexetsocietatis/article/view/24656/24367
Kompas, T. H. (2023, August 25). Kepemilikan Asing Dipermudah, Properti Bali Paling Diincar. Kompas.id. https://www.kompas.id/artikel/kemudahan-kepemilikan-asing-dorong-properti-bali-paling-diincar
Mahkamah Agung Republik Indonesia. (2021). Direktori Putusan PN DENPASAR Perdata. https://putusan3.mahkamahagung.go.id/direktori/index/pengadilan/pn-denpasar/kategori/perdata-1.html
Marzuki, P. D. M. (2017). Penelitian Hukum: Edisi Revisi. Prenada Media.
Masithoh, D., Rato, D., & Ermanto Fahamsyah. (2021). Tanggung Jawab Notaris dalam Pembuatan Perjanjian Nominee Sebagai dasar Peralihan Hak Milik Atas Tanah oleh Warga Negara Asing di Indonesia. Jurnal Syntax Transformation, (Vol 2 No 07 (2021): Jurnal Syntax Transformation), 937–948.
PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, Pub. L. No. PP Nomor 18 Tahun 2021 (2021). https://peraturan.bpk.go.id/Details/161848/pp-no-18-tahun-2021
Soekanto, S., & Mamudji, S. (1986). Penelitian Hukum Normatif: Suatu Tinjauan Singkat. Penerbit CV. Rajawali.
Soemitro, R. H. (1990). Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri. Ghalia Indonesia.
Subekti. (2005). Hukum Perjanjian. (Original work published Intermasa)
Sukartha, L. G. I. P. P., Adnyani, N. K. S., Lasmawan, I. W., & Dantes, K. F. (2026). Problematika Penguasaan Tanah oleh Warga Negara Asing dalam Usaha Pariwisata di Bali Perspektif Hukum Agraria Indonesia. Hukum Inovatif : Jurnal Ilmu Hukum Sosial dan Humaniora, 3(3), 52–62. https://doi.org/10.62383/humif.v3i3.3234
Sumarja, F. X. (2014). Larangan Pengasingan Tanah Dan Peluang Investasi Asing di Indonesia. Jurnal Media Hukum, 21(1), 13–13. https://doi.org/10.18196/jmh.v21i1.1163
Suprijanto, A. (2017). Peran Pejabat Pembuat Komitmen Sebagai Pengendali Fungsi Dalam Pembangunan Lanjutan Laboratorium B2P2TOOT Tawangmangu. Civis : Jurnal Ilmiah Ilmu Sosial Dan Pendidikan, 6(2). https://doi.org/10.26877/civis.v6i2.1902
UU No. 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, 2 (2014).
UU No. 8 Tahun 2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang, Pub. L. No. 8 (2010). https://peraturan.bpk.go.id/Details/38547/uu-no-8-tahun-2010
.png)
